Groot & Evers staat voor kennis en kwaliteit, om die reden bieden wij u met regelmaat een juridisch artikel aan. Deze maand een artikel over de verschillen in de juridische definiëring van een bedrijfsruimte.
Het kan geen kwaad om het onderscheid tussen een 230a-bedrijfsruimte en een 290-middenstandbedrijfsruimte nog eens onder de aandacht te brengen. Beide bedrijfsruimte worden beheerst door verschillende regimes.
Dit onderscheid tussen een 230a-bedrijfsruimte en een 290-middenstandbedrijfsruimte is niet eenvoudig te maken en de jurisprudentie hierover is talrijk. De rechtspraak leert ons dat kantoren, praktijkruimtes voor de uitoefening van een (vrij) beroep, showrooms, fabrieken en garages (die onderhoud plegen aan motorvoertuigen) beschouwd worden als 230a-bedrijfsruimtes. In al deze ruimtes is immers over het algemeen niet “een voor het publiek toegankelijk lokaal (verkooppunt) voor rechtstreeks levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig” in de zin van art. 7:290 BW. Ook een bioscoop, een aan een makelaar in onroerend goed verhuurde ruimte, een passagebureau van een luchtvaartmaatschappij, de door een begrafenisonderneming (als aula, hal, garage, toiletruimte) gebruikte lokalen, een ruimte waarin een manegebedrijf wordt uitgeoefend (zelfs al is in die ruimte een voor het publiek toegankelijke bar) wordt beschouwd als 230a-bedrijfsruimte. De rechtsbescherming voor de huurder van 230a-bedrijfsruimte is vrij beperkt. De huur voor onbepaalde tijd aangegaan eindigt door opzegging op een termijn van minstens een maand, tenzij anders overeengekomen. De opzegging mag zonder beëindigingsgronden zijn, maar moet schriftelijk worden gedaan (denk aan de ontvangsttheorie!). Naast opzegging dient de verhuurder ~ al dan niet gecombineerd ~ de concrete datum van ontruiming aan te zeggen. Pas nadat de ontruiming is aangezegd tegen een datum gelijk aan of na de datum waartegen is opgezegd, vangt de termijn van twee maanden aan waarbinnen de huurder de rechter bij verzoekschrift kan verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden te verlengen (zie art. 7:230a lid 1 BW). Er bestaat geen wettelijke verplichting voor de verhuurder om de huurder te wijzen op zijn rechten. Aangezien de huurovereenkomst reeds geëindigd is, zal de kantonrechter die niet kunnen verlengen, maar enkel de verplichting tot ontruiming kunnen opschorten voor maximaal een jaar. De huurder zal telkens voor het einde van een eventuele (verlengde) schorsingstermijn in actie moeten komen. Bij afwijzing van een schorsingsverzoek stelt de kantonrechter in zijn beschikking de ontruimingsdatum vast. Dit geldt als een veroordeling tot ontruiming. Een aflopende beschikkking, waarbij de huurder niet of niet tijdig om een verlenging verzoekt, valt niet te beschouwen als een titel voor ontruiming. De voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam oordeelde zulks op 8 augustus 2011 (bron: Nieuws van de Week KBvG 17 augustus 2011) De rechter oordeelde dat in een dergelijk geval het verboden is tot ontruiming over te gaan. Er zal eerst een zelfstandige ontruimingstitel verkregen moeten worden.
In de praktijk wordt aangenomen dat “typische” middenstandbedrijfsruimte, zoals een detailhandelsbedrijf, een restaurant, een cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst, een hotelbedrijf, een kampeerbedrijf of een ambachtsbedrijf, geldt als 290-bedrijfsruimte. De middenstanders genieten in vergelijking met de niet-middenstanders een betere huurbescherming. De rechtsbescherming blijkt uit het feit dat de wetgever heeft gekozen voor een contractsperiode van tenminste 5 jaar met verlenging tot 10 jaar op het einde van de eerste termijn (zie art. 7:292 BW). Opzegging dient te geschieden bij aangetekende brief of bij deurwaardersexploot op een termijn van minimaal 1 jaar (zie art. 7:293 BW). De verhuurder dient op straffe van nietigheid in de opzegging duidelijk te maken op welke gronden zoals genoemd in art. 7:296 BW hij de huur wil beëindigen (zie art. 7:294 BW). Indien de huurder niet instemt met de beëindiging van de huur moet de verhuurder in een gerechtelijke procedure vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huur zal eindigen (zie art. 7:295 lid 2 BW). Na 10 jaar is de overeenkomst aan te merken als een overeenkomst voor onbepaalde tijd en vanaf die tijd moet de huurder in theorie voortdurend bedacht zijn op een opzegging.
Onder een ambacht moet worden verstaan: “een vak waarbij je iets met de hand maakt”. De rechtspraak leert ons dat een ambacht vooral daardoor wordt gekenmerkt dat producten worden vervaardigd of technische diensten worden geleverd die de essentie van de praktijk vormen (zie kantonrechter Zwolle 17 mei 2006, RBZLY:2006:AX2341). Het betreft niet-fabrieksmatige vervaardiging (zie gerechtshof Arnhem 14 oktober 2008, GHARN:2008:BJ3596). Het gaat niet zozeer om de vraag of er iets verkocht wordt. Zo oordeelde de kantonrechter Amsterdam (2 maart 2017, RBAMS:2017:1942) dat een tandprotheticus een ambacht uitoefent en geen vrij beroep. Indien een tandprotheticus vervolgens over een voor publiek toegankelijk lokaal beschikt voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening, is er sprake van een middenstands-290-bedrijfsruimte. Ook de kantonrechter te Amsterdam oordeelde op 19 mei 2017 (RBAMS:2017:4401) dat een naaiatelier onder het huurregime van art. 7:290 BW valt. In die berechte casus was het naaiatelier immers ingericht met een toonbank, een pashokje en een wachtruimte voor klanten.
Uit de rechtspraak van de Hoge Raad blijkt dat aan het ‘voor publiek toegankelijk lokaal’ geen nadere (materiële) eisen worden gesteld (zie NJ 1987, 979) zodat dit begrip ruim opgevat mag worden. Er hoeft geen besloten lokaal of ruimte aanwezig te zijn (zie NJ 1984, 309) en evenmin is vereist dat het publiek het bedrijf in relevante mate bezoekt (zie NJ 1993, 614 en NJ 1997, 103). Een wachtruimte met baliefunctie, waar men kan wachten op kleine (spoed)reparaties en waar ook (per pin) afgerekend kan worden, alsmede dat klanten zonder doorverwijzing van een (tand)arts er terecht kunnen, volstaat.
Voor meer informatie aangaande dit artikel kunt u contact opnemen met een van onze medewerkers. Zie hiervoor onze rechtstreekse contactgegevens.